Immobilienübertragung

 

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Was bedeutet das für Ihre Immobilie?

Wenn Sie eine Immobilie im Wert von 800.000 € besitzen und zwei Kinder haben, können Sie jedem Kind 400.000 € steuerfrei schenken. Warten Sie zehn Jahre, können Sie erneut 400.000 € pro Kind steuerfrei übertragen.

Die Strategie: Beginnen Sie frühzeitig mit der Übertragung von Vermögensteilen (z.B. Anteilen an der Immobilie), um die Freibeträge mehrfach auszuschöpfen.

 

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2) Eine Möglichkeit: Nießbrauch und Wohnrecht – Absicherung und Steuerersparnis

Viele Eltern zögern, ihre Immobilie zu Lebzeiten zu übertragen, weil sie Angst haben, die Kontrolle oder ihre finanzielle Absicherung zu verlieren. Hier kommen die Gestaltungsinstrumente Nießbrauch und Wohnrecht ins Spiel.

Nießbrauch: Kontrolle behalten, Steuern sparen

Beim Nießbrauch übertragen Sie das Eigentum an der Immobilie auf Ihre Kinder, behalten aber das umfassende Nutzungsrecht.

 

• Ihre Sicherheit: Sie dürfen die Immobilie weiterhin selbst bewohnen oder – und das ist der entscheidende Punkt – vermieten und die Mieteinnahmen behalten. Ihre Altersversorgung bleibt gesichert.
• Steuerlicher Vorteil: Der Wert des Nießbrauchs (berechnet nach Ihrem Alter und der Höhe der Miete) wird vom Verkehrswert der Immobilie abgezogen. Dadurch sinkt der steuerpflichtige Wert der Schenkung erheblich, und Sie bleiben oft unterhalb der Freibeträge.

 

Beispiel: Eine Immobilie ist 500.000 € wert. Der Nießbrauch hat einen Kapitalwert von 150.000 €. Die Schenkung an das Kind wird nur mit 350.000 € angesetzt – also unterhalb des Freibetrags von 400.000 €.

 

Wohnrecht: Fokus auf das Zuhause

Das Wohnrecht ist die einfachere Variante. Sie sichern sich das Recht, die Immobilie lebenslang selbst zu bewohnen. Im Gegensatz zum Nießbrauch dürfen Sie die Immobilie aber nicht vermieten. Auch das Wohnrecht mindert den steuerlichen Wert der Schenkung.

 

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3) Die steuerfreie Lösung: Zugewinnausgleich

Steuerfreier Vermögenstransfer zwischen Ehepartnern

In vielen Ehen hat ein Partner deutlich mehr Vermögen aufgebaut als der andere. Stirbt der vermögendere Partner zuerst, kann die Erbschaftsteuer für den überlebenden Ehepartner trotz des hohen Freibetrags von 500.000 € anfallen.

 

Die Lösung: Der Zugewinnausgleich.

Ehepaare, die im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft leben, können den Zugewinn, den der vermögendere Ehepartner während der Ehe erwirtschaftet hat, steuerfrei auf den anderen übertragen. Dieser Anspruch auf Zugewinnausgleich ist im Erbfall vollständig von der Erbschaftsteuer befreit – zusätzlich zum Freibetrag von 500.000 €.

 

Die Strategie: Durch eine gezielte Gestaltung des Güterstandes (z.B. Wechsel zur Gütertrennung und anschließende Rückkehr zur Zugewinngemeinschaft) oder durch eine Anpassung des Testaments kann dieser steuerfreie Zugewinnausgleichsanspruch maximiert werden. Dies ermöglicht einen steuerfreien Vermögenstransfer von oft mehreren Hunderttausend Euro, bevor der Freibetrag überhaupt genutzt wird.

 

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4) Der Sonderfall: Das steuerfreie Familienheim

Das Gesetz bietet eine weitreichende Steuerbefreiung für das selbst bewohnte Familienheim.

 

Übertragung auf den Ehepartner

Wenn Sie Ihre selbst genutzte Immobilie zu Lebzeiten auf Ihren Ehepartner übertragen, ist dies immer steuerfrei. Es gibt hier keine Freibetragsgrenze.

 

Vererben an den Ehepartner oder die Kinder

• Ehepartner: Erbt der überlebende Ehepartner das Familienheim und bewohnt es mindestens zehn Jahre lang selbst, fällt keine Erbschaftsteuer an.
• Kinder: Erben Kinder das Familienheim, ist die Übertragung ebenfalls steuerfrei, allerdings nur, wenn die Wohnfläche 200 Quadratmeter nicht übersteigt und das Kind die Immobilie ebenfalls zehn Jahre selbst bewohnt.

 

Achtung: Wird die Immobilie vor Ablauf der 10-Jahres-Frist verkauft oder vermietet, fällt die Steuerbefreiung nachträglich weg!

 

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5) Der Königsweg: Verkauf der schuldenfreien Immobilie an die nächste Generation

Verkauf außerhalb der 10jährigen Spekulationsfrist an die nächste Generation hebt stille Reserven und Abschreibungspotenzial.

Gleichzeitig gewähren die Eltern ein Darlehen für den Verkauf.

Sie können dann später gezielt diese Darlehensforderung an die nächste Generation verschenken.

Wir beraten Sie hier gerne. Es ist komplex aber ein probates Instrument - insbesondere, wenn die Immobilien nur auf ein einziges Kind übergehen soll und die anderen Kinder kein Bargeld als “Abfindung” bekommen sollen.

 

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6) Die Rolle des Steuerberaters: Planung ist alles

Die steueroptimierte Immobilienübertragung ist ein komplexes Zusammenspiel aus Zivilrecht (Notar) und Steuerrecht (Finanzamt).

 

Wir als Ihre Steuerberater helfen Ihnen dabei:

 

1. Bewertung: Wir prüfen, ob der vom Finanzamt angesetzte Wert Ihrer Immobilie korrekt ist, und helfen Ihnen, einen niedrigeren Wert durch ein Gutachten durchzusetzen.
2. Gestaltung: Wir berechnen, welche Kombination aus Schenkung, Nießbrauch und Wohnrecht in Ihrem Fall die höchste Steuerersparnis bringt und gleichzeitig Ihre finanzielle Absicherung gewährleistet.
3. Fristen: Wir erstellen einen langfristigen Schenkungsplan, um die 10-Jahres-Fristen optimal zu nutzen.
   
   

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Sichern Sie Ihr Vermögen für Ihre Familie.

 

Kontaktieren Sie uns jetzt für ein persönliches Beratungsgespräch zur steueroptimierten Übertragung Ihrer Immobilie.